Doanh nghiệp thuê Quyền sử dụng đất cá nhân xây dựng văn phòng

Doanh nghiệp thuê Quyền sử dụng đất cá nhân xây dựng văn phòng

1383

Doanh nghiệp thuê/mượn Quyền sử dụng đất của cá nhân để xây dựng tòa nhà văn phòng

Tình huống thực tế: Công ty cổ phần đầu tư An Tâm dự định thuê/mượn 2.000 m2 đất của ông Trần Quang Tuấn tại quận 3, thời hạn thuê/mượn 20 năm để đầu tư 100 tỷ xây dựng tòa nhà vừa làm trụ sở công ty kết hợp làm văn phòng cho thuê. Công ty An Tâm muốn biết cần làm những thủ tục gì để giá trị đầu tư xây dựng được khấu trừ thuế GTGT và TNDN trong suốt thời gian thuê.

Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp Luật Nghiệp Thành xin đưa ra hướng tư vấn như sau:

Thuê Quyền sử dụng đất cá nhân xây dựng văn phòng

Trước hết nếu muốn xây dựng tòa nhà văn phòng để phục vụ việc kinh doanh của công ty thì diện tích đất này phải là đất kinh doanh thương mại[1]. Nên nếu đất của ông Tuấn là đất ở thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất kinh doanh thương mại. Các loại đất khác không phải là đất kinh doanh thương mại cũng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành xây dựng.

  1. Công ty An Tâm xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Trước tiên phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty An Tâm sẽ đứng tên xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Trước khi tiến hành xây dựng phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Người xin phép xây dựng là chủ đầu tư[2]. Chủ đầu tư được hiểu là người đầu tư vốn hoặc được giao vốn để thực hiện xây dựng công trình, trong trường hợp này chính là Công ty An Tâm[3] (phần này phải được ghi rõ trong hơp đồng thuê ban đầu giữa công ty An Tâm và ông Tuấn). Giấy phép xây dựng là cơ sở để chứng minh quyền sở hữu công trình khi thực hiện thủ tục hoàn công và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Sau khi đã hoàn thành công trình xây dựng, công ty tiến hành thực hiện hoàn công. Khi thực hiện hoàn công do không phải là người sử dụng đất nên công ty sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó công trình này thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng[4].

Với phương án này, khi đã đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, Công ty có thể an tâm về việc được khấu trừ thuế GTGT[5] và TNDN (khấu hao TSCĐ) trong suốt thời gian thuê[6]. Công ty có thể sử dụng Tòa nhà làm tài sản thế chấp khi có nhu cầu muốn vay vốn ngân hàng. Được toàn quyền định đoạt tài sản mà công ty đã đầu tư xây dựng.

[the_ad_group id="251"]

 

Lưu ý: Trong hợp đồng thuê/mượn quyền sử dụng đất cần quy định trước 3 tháng khi hết thời hạn thuê hoặc Công ty An Tâm muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì phải bàn giao hồ sơ giấy tờ và làm các thủ tục để ông Tuấn đăng ký quyền sở hữu đối với tòa nhà và quyền sử dụng đất hoặc ngược lại.

  1. Ông Tuấn (chủ đất) xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công:

Khi để Ông Tuấn xin phép xây dựng và thực hiện hoàn công, trước tiên vẫn phải ký hợp đồng cho thuê/mượn giữa Công ty An Tâm và ông Tuấn. Nội dung hợp đồng phải nêu rõ Công ty An Tâm sẽ bỏ tiền ra đầu tư thiết kế, xây dựng và toàn quyền sử dụng công trình xây dựng trong suốt thời gian thuê/mượn. Công ty sẽ giao cho ông Tuấn đứng tên và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi hoàn thành công trình.

Ông Tuấn sẽ thực hiện thủ tục xin phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công với vai trò là chủ đầu tư người được giao vốn để thực hiện việc xây dựng. Nhưng điều bất hợp lý ở đây mặc dù công ty An Tâm là người bỏ tiền xây dựng nhưng mọi giấy tờ chủ sở hữu công trình sẽ đều đứng tên ông Tuấn. Khi thực hiện thủ tục hoàn công Cơ quan chức năng sẽ cấp một sổ mới nhưng sẽ gộp chung lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng trên một sổ do ông Tuấn đứng tên sở hữu[7].

Công ty An Tâm bỏ ra chi phí xây dự tòa nhà hiện tại vẫn được khấu trừ thuế GTGT nếu có hóa đơn và thanh toán qua ngân hàng theo thông tư hướng dẫn về thuế GTGT [8] và chi phí khấu hao của tòa nhà được đưa vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN theo thông tư hướng dẫn về thuế TNDN[9].

Tuy nhiên, theo thông tư hướng dẫn về khấu hao TSCĐ thì tất cả các TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao trừ trường hợp TSCĐ do doanh nghiệp quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của DN. Dẫn đến cơ quan thuế có thể dựa vào tính pháp lý là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp hiện đang đứng tên ông Tuấn để không đồng ý chi phí khấu hao tòa nhà của công ty An Tâm. Kể cả việc loại trừ chi phí lãi tiền vay để xây dựng tòa nhà không thuộc quyền sở hữu của Cty An Tâm.[10].

Xét theo luật, Tòa Nhà là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu do chủ đầu tư (công ty An Tâm) là người bỏ tiền ra xây dựng, được pháp luật ghi nhận và cho đăng ký quyền sở hữu. Nhưng công ty An Tâm không đăng ký (công ty đã từ bỏ quyền lợi mà pháp luật cho phép công ty thực hiện) và để ông Tuấn đứng ra làm chủ đầu tư, xin phép xây dựng và hoàn công đứng tên chủ sở hữu tòa nhà. Quá trình thuê/mượn đất kéo dài 20 năm, trong khi văn bản về thuế lại thường xuyên thay đổi. Nếu sau này thông tư về thuế GTGT, TNDN thay đổi để phù hợp với thông tư hướng dẫn khấu hao, quy định pháp luật về chủ sở hữu nhà chỉ chấp nhận cho DN khấu trừ thuế GTGT và thuế TNDN đối với chi phí đầu tư, xây dựng tòa nhà với điều kiện tòa nhà đó đứng tên sở hữu là doanh nghiệp thì lúc đó doanh nghiệp sẽ thiệt hại rất nặng về chi phí thuế.

Mặt khác do tài sản đứng tên Ông Tuấn nên ông có thể bán, cho thuê, để lại thừa kế tòa nhà này dẫn đến phát sinh tranh chấp hoặc Công ty cũng không thể dùng tòa nhà do mình đầu tư xây dựng để làm tài sản thế chấp vay ngân hàng do không đứng tên sở hữu.

Theo cách này, Công ty An Tâm có thể gặp rủi ro cao về việc không được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay phát sinh đối với chi phí đầu tư xây dựng tòa nhà do công ty không có giấy tờ đứng tên quyền sở hữu tài sản là tòa nhà theo đúng quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nghiệp Thành về việc công ty An Tâm thuê/mượn đất của cá nhân và Công ty bỏ tiền ra xây dựng tòa nhà để làm trụ sở và cho thuê văn phòng làm sao để được khấu trừ thuế GTGT, TNDN, lãi vay trong suốt quá trình thuê/mượn đất.

 

 

Biên tập: Nguyễn Minh Cơ

Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.

 

 

[1] Điều 11.1 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

[2] Điều 89.1 Luật xây dựng 2014

[3] Điều 3.9 Luật xây dựng 2014

[4] Điều 32.4 NĐ 43/2014, Điều 8.3 TT 24/2014/TT-BNTMT

[5] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[6] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[7] Điều 8.1 TT 24/2014/TT-BNTMT

[8] Điều 1.10 TT 26/2015/TT-BTC

[9] Điều 4, Điểm 2.2, Tiết e TT 96/2015/TT-BTC

[10] Điều 9.1 TT 45/2013/TT-BTC

[the_ad_group id="252"]
Danh mục: Thuế
Tags: tag

Tác giả

Viết bình luận

Địa chỉ email của bạn sẽ không bị người khác biết.
Những ô bắt buộc được đánh dấu*